Explorando os horizontes do mercado imobiliário corporativo: uma conversa com Náthalie Brito
Náthalie Brito, gerente imobiliária da Engeform Desenvolvimento Imobiliário, compartilhou conosco sua perspectiva única sobre o cenário atual do mercado imobiliário corporativo. Com nove anos de dedicação à empresa, Náthalie ofereceu insights valiosos sobre as tendências e desafios que moldam o setor.
Descubra como as empresas enfrentam desafios, as mudanças pós-pandemia e as tendências emergentes. Explore a influência da sustentabilidade, a transformação tecnológica na gestão de espaços e as adaptações necessárias para atrair a força de trabalho de volta ao presencial.
Como você descreveria o estado atual do mercado imobiliário corporativo e da Engeform Desenvolvimento Imobiliário?
NB: Apesar do home office ser uma realidade, o que estamos observando é uma retomada da ocupação, com as empresas adotando cada vez mais o modelo híbrido. Em contrapartida, quando fazemos o recorte para a classe de ativos A e A+, o volume considerável de novo estoque, entregue e previsto, reflete na taxa de vacância que se mantém estável e em patamares ainda altos, acima de 20%. Algumas regiões, como por exemplo a Faria Lima, foram mais resilientes à pandemia, mantendo os valores de locação no período crítico e recuperando a ocupação de forma mais rápida, inclusive com upside no preço. Por conta da alta demanda e o baixo estoque disponível nessa região, a tendência é a expansão para as regiões adjacentes, como Vila Olímpia, Itaim e JK.
Quais são os principais desafios que as empresas enfrentam ao lidar com o mercado imobiliário corporativo atualmente?
NB: A vacância ainda está em patamares muito altos. Estamos em um momento que favorece o locador, que tem mais poder de negociação por conta da alta disponibilidade, pressionando os preços para baixo. Em contrapartida, nas regiões mais resilientes, a baixa oferta de empreendimentos disponíveis, ao mesmo tempo que contribui para a alta no valor da locação, valoriza os terrenos. Além disso, há ainda um cenário de taxa de juros alta, o que também contribui com a previsão desafiadora para o desenvolvimento de novos empreendimentos. Mas sempre existem negócios bons e estamos atentos a essas novas oportunidades.
Como está o mercado pós-pandemia? Quais mudanças de longo prazo você espera que permaneçam? Como foi o pós-pandemia para a Engeform Desenvolvimento Imobiliário?
NB: Com a retomada do trabalho presencial e o fortalecimento do modelo híbrido, estamos observando um reposicionamento dos escritórios, que passam a priorizar mais o conforto e bem-estar dos colaboradores. Para trazer a força de trabalho de volta para o presencial, o escritório precisa ser atrativo e entregar uma experiência agradável para o time. E isso reflete no tipo do empreendimento, nas amenidades existentes e nos serviços disponíveis no entorno. Nesse contexto, os empreendimentos boutiques, caracterizados por estarem localizados em regiões premiums, por serem de alto padrão e possuírem lajes menores, têm atraído tanto investidores em busca de diversificação de portfólio, como empresas que priorizam espaços menores e exclusivos para posicionar seus escritórios.
Quais são as tendências emergentes às quais as empresas devem estar atentas?
NB: Os espaços de Coworking foram bastante afetados pela pandemia, no entanto, observamos uma recuperação e uma tendência de crescimento muito forte para os próximos anos. A Engeform Desenvolvimento Imobiliário possui uma unidade de negócios de coworking, o Coworking São Paulo, que hoje está com todas as salas privativas ocupadas. Acredito que o modelo mais flexível de contratação, a economia de custos devido ao compartilhamento dos serviços e o formato plug and play são algumas das vantagens que atraem pequenas e médias empresas para esse modelo.
Outra tendência é a locação dos espaços já mobiliados. Durante a pandemia, muitas empresas devolveram seus escritórios, deixando toda a infraestrutura, inclusive os móveis como benfeitoria para o proprietário. Com a retomada, muitas empresas têm buscado esse tipo de imóvel, com o benefício de reduzir custos com obras e tempo para a mudança. Pelo lado dos proprietários, o fato de o imóvel já estar mobiliado, permite um upside interessante no valor de locação, tornando o negócio atrativo para ambos os lados. Esse movimento tem feito alguns proprietários negociar a locação da laje com a obra incluída, agregando mais valor para o locatário que não quer se preocupar com obra e não tem o valor financeiro disponível para investimento no ato da locação.
Como a sustentabilidade e a eficiência energética estão influenciando o mercado imobiliário? Quais são os benefícios de empreendimentos sustentáveis para as empresas? Quais os exemplos da Engeform DI nesse quesito?
NB: Falar em sustentabilidade não é mais um diferencial e sim uma necessidade. Os novos projetos já têm incorporado tecnologias e estratégias que reduzem o impacto da obra e, principalmente, da operação desses empreendimentos no meio ambiente. As grandes empresas que incluem compromissos e práticas de ESG (Environmental, Sustainability e Governance) na estratégia da organização, consideram esses atributos na definição de seus escritórios, portanto, do ponto de vista de investimento, o retorno para os proprietários é quase que garantido. O portfólio da Engeform Desenvolvimento Imobiliário contempla ativos com certificações Green Building e a nossa conquista mais recente foi a recertificação do edifício Jatobá que alcançou 86 pontos, obtendo o LEED O&M (Operation and Maintenance) Platinum para prédios existentes, o nível máximo. A Engeform Desenvolvimento Imobiliário, além de proprietária dos imóveis, também faz a gestão operacional desses ativos. Estamos sempre em busca de novas tecnologias e estratégias para otimizar o uso de recursos e reduzir o impacto da operação no meio ambiente.
Como a tecnologia está transformando a maneira como as empresas utilizam e gerenciam seus espaços corporativos?
Hoje, a gestão do espaço corporativo tem evoluído para um contexto mais data driven. Existe tecnologias que monitoram o uso dos espaços, como, por exemplo, posições de trabalho, salas de reunião, refeitórios etc., fornecendo aos gestores dados de ocupação e ociosidade, que contribuem para um planejamento mais eficiente dos espaços. Sabe aquela reclamação de que “temos pouca sala de reunião”? Muitas empresas gastam muito dinheiro ampliando espaços, às vezes, sem necessidade, porque não têm esse acompanhamento e esses dados na mão. Nós temos amadurecido a nossa gestão do coworking e do próprio escritório da Engeform para que melhores decisões sejam tomadas, trazendo economia de recursos e melhorando a experiência das pessoas nas jornadas individuais e coletivas.
Como as mudanças nas necessidades das empresas afetam o design e a localização dos espaços corporativos?
NB: Os escritórios precisam ser adaptados para atrair a força de trabalho de volta ao presencial. Ir para o escritório precisa ser agradável e não um fardo. Por isso, além das amenidades no edifício e serviços disponíveis no entorno, o espaço interno precisa propiciar conforto e bem-estar para os colaboradores. Nesse contexto, estratégias como design biofílico (conceito que reconecta as pessoas com o ambiente natural) e neuroarquitetura, quando incorporados no projeto, contribuem para tornar os espaços mais saudáveis e produtivos. Além disso, espaços de convivência e zonas específicas para colaboração têm sido amplamente adotados na reformulação dos espaços pós pandemia.
Como as empresas estão respondendo às novas formas de trabalho, como o trabalho remoto e híbrido? O que a Engeform Desenvolvimento Imobiliário tem a oferecer nesse quesito?
NB: O home office traz muitos benefícios, mas quando se pensa em engajamento e fortalecimento da cultura, o trabalho presencial é mais vantajoso e o escritório passa a ser um dos protagonistas dessa jornada. A Engeform Desenvolvimento Imobiliário atua desde o desenvolvimento, na escolha do terreno e da concepção do projeto, até a gestão operacional dos empreendimentos, garantindo, dessa forma, um portfólio diversificado em regiões de destaque para atender às mais variadas necessidades das empresas.
Por fim, como você vê o futuro do mercado imobiliário corporativo e da Engeform Desenvolvimento Imobiliário? Quais são as oportunidades que estão por vir?
NB: Desenvolvimento Imobiliário está no nosso DNA, por isso, posso dizer que estamos atentos às oportunidades e com muita energia para viabilizar bons negócios.
Atuando há 26 anos no mercado, a Engeform Desenvolvimento Imobiliário impulsiona pessoas e negócios com soluções inovadoras e sustentáveis. A empresa possui experiência em todas as fases do desenvolvimento imobiliário – prospecção, incorporação, construção e administração – combinando compromisso de longo prazo e inteligência de mercado com processos de gestão eficientes e constante atualização do seu patrimônio imobiliário.
